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그 장면, 법으로 보면 · 1화 · 주택 임대차
임차권등기명령은 보증금을 못 받은 임차인이 이사하더라도 기존 권리를 지키기 위한 제도입니다. 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원에 신청할 수 있고, 등기까지 마치면 예전 집을 비워도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
이 글은 주택 임대차를 기준으로 설명합니다. 상가 임대차는 적용되는 법과 요건이 다릅니다.
조전세 씨는 이삿짐센터 견적서를 받아 놓고도 일주일째 예약 버튼을 누르지 못하고 있습니다.
지난달 이직에 성공했습니다. 새 회사는 지금 집에서 지하철로 한 시간 사십 분 거리입니다. 아침잠과 맞바꿀 수 없는 거리라서, 회사 근처에 새 집을 구했고 이삿날도 다음 달로 잡았습니다.
걸리는 것은 지금 사는 집입니다. 전세 계약이 끝났습니다. 그런데 보증금이 아직 들어오지 않았습니다.
집주인의 답은 한 달째 같습니다.
"새 세입자가 들어와야 드릴 수 있어요. 요즘 집 보러 오는 사람이 통 없네요."
나쁜 분은 아닙니다. 명절이면 과일 상자를 문 앞에 두고 가던 분입니다. 다만 과일로는 새 집 잔금을 치를 수 없습니다.
그날 밤 조전세 씨는 이사 준비 목록을 적다가 한 줄에서 손이 멈췄습니다. 이사를 하면 전입신고도 새 집으로 옮겨야 합니다. 보증금을 다 받기 전에는 전입신고를 빼면 안 된다는 말을 어디선가 들은 기억이 났기 때문입니다.
이삿날은 다음 달입니다. 달력에는 동그라미가 쳐져 있고, 통장에는 보증금이 없습니다.
이사를 하면 전입신고도 옮겨야 하는데, 그러면 지금 집에 대해 갖고 있던 권리는 어떻게 될까요?
전세 사는 사람이라면 누구에게나 일어날 수 있는 일입니다.
조전세 씨가 그 뒤에 무엇을 했는지, 보증금이 어떻게 됐는지는 이 글에 쓰지 않습니다. 같은 문장으로 시작하는 사연이라도 사정은 집집마다 다르기 때문입니다.
대신 이 상황을 그대로 리걸 AI 에이전트 앨리비에 물어봤습니다. 사연 속 이름이나 날짜는 빼고, 사연을 겪는 사람이 실제로 물어볼 말투 그대로 적었습니다.
앨리비는 이런 경우에 쓸 수 있는 제도로 임차권등기명령을 알려 줬습니다. 아래는 그 답과, 이어서 제도를 자세히 물어본 답을 바탕으로 정리한 내용입니다.
원래는 전입과 점유를 유지해야 권리가 살아 있는 경우가 많습니다. 이사하더라도 권리를 지키기 위해 마련된 제도가 임차권등기명령입니다.
계약이 끝났고 보증금이 아직 반환되지 않았을 때 신청할 수 있어요. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 «임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우» 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고 있습니다.
주택은 그 집 소재지를 관할하는 법원에 신청하게 되어 있어요. 신청서에는 임대차 내용, 돌려받지 못한 보증금, 계약이 끝난 경위 등을 적고, 계약서 등 자료를 붙이게 되어 있습니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조·제3조).
가장 큰 효과는 이사해도 권리가 끊기지 않는다는 점입니다. 임차권등기가 되면 전입·점유 요건을 잃어도 이미 갖고 있던 대항력(집주인이 바뀌어도 새 주인에게 임차인이라고 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권을 잃지 않습니다. 그래서 보증금을 돌려받기 전인데도 새 집으로 옮길 수 있게 됩니다.
주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 그 뒤 대항요건을 잃어도 상실하지 않는다고 정하고 있습니다.
신청만 했다고 바로 권리가 지켜지는 것은 아닙니다. 임차권등기명령 자체는 임대인에게 결정이 송달된 때 또는 등기가 된 때 효력이 생깁니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조 제3항). 그런데 이사해도 대항력과 우선변제권이 이어지는 효과는 임차권등기를 마친 뒤부터입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 명령의 효력이 생기는 때와 권리가 이어지는 때가 다를 수 있어 헷갈리기 쉬운 부분입니다.
대법원은 등기 전에 집을 비우면 그때 대항력이 사라지고, 나중에 등기를 마쳐도 되살아나지 않는다고 판단했습니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결).
계약 기간이 아직 남아 있으면 원칙적으로는 신청할 수 없습니다. 임차권등기명령은 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우에 쓰는 제도이기 때문입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 다만 중도해지 합의가 되었거나 해지 통보의 효력이 생겨서 계약이 실제로 끝난 상태라면 신청할 수 있습니다.
이사 시점도 함께 볼 부분입니다. 임차권등기가 되기 전에 주소를 옮기거나 집을 비우면 기존에 갖고 있던 대항력이 끊길 수 있습니다. 대법원은 주택의 점유를 잃으면 대항력은 점유 상실 시에 소멸하고, 그 뒤에 임차권등기를 마쳐도 소멸했던 대항력이 소급해서 회복되지는 않는다고 판단했어요(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결). 그 등기가 마쳐진 때부터 새로운 대항력이 생길 뿐입니다.
임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 우선변제권은 경매로 팔린 집의 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다(같은 법 제3조의2 제2항). 다만 전액을 받는지는 매각대금과 선순위 권리 관계에 따라 달라지고, 매각대금이 부족하면 전부 못 받을 수도 있습니다.
따로 배당요구를 해야 하는지는 임차권등기가 언제 됐는지에 따라 달라질 수 있어요. 대법원은 임차권등기가 첫 경매개시결정 등기 전에 된 경우, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속한다고 판단했어요(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결). 임차권등기가 그보다 늦다면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 채권자가 됩니다(민사집행법 제148조 제2호).
이 경우에도 신청할 수 있습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 전부 받지 못했다면 일부만 돌려받은 경우도 포함됩니다. 신청서에도 «반환받지 못한 임차보증금액»을 적도록 되어 있어서, 이미 받은 돈을 뺀 남은 금액을 기준으로 신청하게 됩니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호). 이때도 임대차가 실제로 끝난 상태여야 합니다.
임차권등기와 관련해 든 신청비용과 등기비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항). 다만 법에는 그 비용을 어떤 방법으로 청구하는지 따로 정해져 있지 않아요.
대법원은 임차인이 이 비용을 민사소송으로 청구하거나, 상계(서로 줄 돈을 맞비겨 정리하는 것)의 자동채권으로 삼는 등의 방법으로 행사할 수 있다고 판단했어요(대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결). 이 판결은 임대인이 아파트 인도를 청구한 소송에서, 임차인의 임차권등기 비용을 상계에 쓸 수 있는지가 쟁점이었던 사안이에요.
임대차 계약서 검토나 관련 법령 검색은 리걸 AI 에이전트 앨리비에서 해 볼 수 있습니다. 제도 이름을 몰라도 괜찮습니다. 내 상황을 그대로 적어 물어보면 관련 제도와 근거 조문을 함께 받아 볼 수 있습니다.
이 글은 리걸 AI 에이전트 앨리비의 답변을 바탕으로 작성했습니다. 사연은 흔한 상황을 바탕으로 구성했습니다. 일반적인 법률 정보이며, 개별 사안은 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
댓글로 남겨 주신 개별 사안에는 답변드리지 못하는 점 양해 부탁드립니다.
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